Wynajem mieszkania to dziś jedna z najczęściej wybieranych form inwestowania kapitału – pozwala zarabiać regularnie i długoterminowo. Trzeba jednak pamiętać, że przychody z najmu prywatnego podlegają opodatkowaniu. Co więcej, od 2023 roku obowiązują nowe zasady rozliczeń, a kwota wolna od podatku przysługuje tylko w określonych sytuacjach. W tym artykule wyjaśniamy, od jakiej kwoty trzeba płacić podatek od wynajmu mieszkania, ile on wynosi oraz jak w praktyce rozliczyć najem.
Jaka jest kwota wolna od podatku od wynajmu mieszkania?
W kontekście wynajmu mieszkań prywatnych często pojawia się pytanie: czy obowiązuje kwota wolna od podatku? W przypadku najmu opodatkowanego ryczałtem odpowiedź brzmi: nie. Tego rodzaju przychody nie są objęte kwotą wolną od podatku, jak ma to miejsce np. przy umowie o pracę czy działalności gospodarczej. Każdy przychód z najmu prywatnego podlega opodatkowaniu od pierwszej zarobionej złotówki. Innymi słowy – niezależnie od tego, ile wyniesie Twój miesięczny lub roczny przychód z najmu, musisz od niego odprowadzić podatek.
Dla osób fizycznych wynajmujących mieszkania, jeszcze do niedawna istniał wybór między ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych a rozliczaniem na zasadach ogólnych, czyli według skali podatkowej (17% i 32% od dochodu). Pozwalało to, np. odliczyć od przychodu koszty remontu, wyposażenia czy amortyzacji. Jednak od 1 stycznia 2023 roku w życie weszły przepisy, które zmieniły ten stan rzeczy – najem prywatny może być rozliczany wyłącznie w formie ryczałtu. Dla wielu osób oznacza to uproszczenie rozliczeń, ale też brak możliwości pomniejszania podatku o poniesione koszty.
Aktualnie obowiązują dwie stawki podatku ryczałtowego:
- 8,5% do kwoty 100 000 zł rocznego przychodu,
- 12,5% powyżej tego limitu.
Warto przy tym pamiętać, że ryczałt liczony jest od przychodu, nie od dochodu, a więc podstawą opodatkowania jest całość uzyskanej kwoty, bez względu na poniesione koszty. Jeśli zatem planujesz np. remont wynajmowanego lokalu, zakup wyposażenia czy inne inwestycje, nie będziesz mógł ich uwzględnić w rozliczeniu. W przypadku większej skali działalności, np. posiadania kilku mieszkań na wynajem warto rozważyć inne formy rozliczania, np. poprzez założenie działalności gospodarczej, która daje szersze możliwości podatkowe.
od jakiej kwoty płaci się podatek od wynajmu mieszkania
Jak obliczyć podatek od wynajmu mieszkania?
Choć stawki podatku są jasno określone, wiele osób ma wątpliwości, jak obliczyć podatek od wynajmu mieszkania, zwłaszcza gdy nie mają doświadczenia w księgowości. W uproszczeniu – wystarczy pomnożyć sumę przychodów z całego roku przez odpowiednią stawkę:
- jeśli łączne wpływy z najmu w ciągu roku wyniosły 50 000 zł, a najem był opodatkowany ryczałtem, zapłacisz 8,5% z tej kwoty, czyli 4 250 zł,
- jeśli Twoje przychody przekroczyły 100 000 zł, to od nadwyżki (np. 120 000 zł – 100 000 zł = 20 000 zł) obowiązuje stawka 12,5%.
Rozliczenie prywatnego najmu mieszkania krok po kroku
Rozpoczynając wynajem mieszkania, masz obowiązek poinformować o tym urząd skarbowy. Zgłoszenia należy dokonać do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymałeś pierwszy przychód z najmu. Jeśli prowadzisz działalność gospodarczą, robisz to poprzez formularz CEIDG-1. W przypadku najmu prywatnego składasz pisemne oświadczenie w urzędzie skarbowym. W zgłoszeniu deklarujesz wybór formy opodatkowania – obecnie obowiązkowo ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.
Kolejnym krokiem jest terminowe opłacanie podatku. Przelew wykonujesz na swój indywidualny mikrorachunek podatkowy. Możesz wybrać dwie formy rozliczania:
- miesięczną – wtedy podatek wpłacasz do 20. dnia każdego miesiąca za poprzedni miesiąc,
- kwartalną – wpłaty dokonujesz do 20. dnia miesiąca po zakończeniu kwartału (czyli np. za I kwartał do 20 kwietnia).
W ciągu roku nie trzeba składać żadnych deklaracji – wystarczy regularne opłacanie zaliczek. Jednak po zakończeniu roku podatkowego musisz złożyć zeznanie PIT-28, w którym wykażesz przychody z najmu oraz wyliczony podatek. Od 2023 roku termin na złożenie PIT-28 to koniec lutego roku następującego po rozliczanym roku (np. za 2025 rok – do 28 lutego 2026).
Zeznanie możesz złożyć papierowo (osobiście lub pocztą) albo elektronicznie – przez e-Deklaracje lub usługę Twój e-PIT w serwisie e-Urząd Skarbowy.
Czy najem okazjonalny zmienia sposób opodatkowania?
Najem okazjonalny to szczególna forma wynajmu, chroniąca właściciela mieszkania przed problemami z eksmisją. Wbrew obiegowym opiniom – nie wpływa on na sposób opodatkowania. Oznacza to, że niezależnie od tego, czy zawierasz z najemcą standardową umowę cywilnoprawną, czy najem okazjonalny – i tak obowiązuje Cię ryczałt.
Najem okazjonalny należy zgłosić do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od podpisania umowy. Jednak ta procedura nie ma związku z kwestią podatkową – nie daje żadnych dodatkowych ulg ani obowiązków.
Co grozi za brak rozliczenia przychodów z najmu?
Wielu właścicieli mieszkań nadal nie zgłasza przychodów z najmu, licząc na to, że fiskus „nie zauważy”. To ryzykowna strategia. Podatek od dochodów z najmu musi być odprowadzany na bieżąco, a nieujawnienie przychodów może skutkować:
- koniecznością zapłaty zaległego podatku wraz z odsetkami,
- nałożeniem mandatu skarbowego,
- postępowaniem podatkowym,
- wpisem do rejestru dłużników.
Jeśli obawiasz się, że nie dopełniłeś formalności, warto rozważyć złożenie tzw. czynnego żalu – to procedura, która pozwala uniknąć kary w zamian za dobrowolne ujawnienie nieprawidłowości i zapłatę zaległości.
Ryczałt a działalność gospodarcza – różnice w opodatkowaniu
Jeśli wynajmujesz jedno mieszkanie okazjonalnie, rozliczanie najmu w formie prywatnej i ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych jest najprostszym rozwiązaniem. Ale w sytuacji, gdy najem ma charakter zorganizowany, ciągły i nastawiony na zysk, np. posiadasz kilka mieszkań, inwestujesz w reklamę, wystawiasz faktury lub współpracujesz z firmą zarządzającą, urząd skarbowy może zakwalifikować go jako działalność gospodarczą. Wówczas trzeba rozliczać się jak przedsiębiorca, co wiąże się m.in. z prowadzeniem KPiR lub pełnej księgowości, składaniem deklaracji VAT (jeśli jesteś czynnym podatnikiem) i szeregiem dodatkowych obowiązków.
Z drugiej strony, taka forma opodatkowania otwiera też pewne możliwości. W ramach działalności gospodarczej możesz pomniejszyć przychód o poniesione koszty uzyskania przychodu. To oznacza, że od podatku odliczysz m.in.:
- wydatki na remonty,
- zakup wyposażenia,
- media, prowizję biura nieruchomości,
- ubezpieczenie lokalu (warto zachować kopię polisy jako dowód w razie kontroli).
Wynajem nieruchomości a małżeństwo – kto rozlicza przychód?
Jeśli wynajmowane mieszkanie należy do majątku wspólnego małżonków, to zasadniczo każde z nich powinno opodatkować połowę osiągniętego przychodu. Istnieje jednak możliwość, by całość przychodu rozliczał tylko jeden z małżonków – pod warunkiem, że wcześniej złożą w urzędzie skarbowym odpowiednie oświadczenie. Takie rozwiązanie jest możliwe wyłącznie przy ustawowej wspólności majątkowej. Oświadczenie należy przekazać do właściwego urzędu najpóźniej do 20. dnia miesiąca po tym, w którym uzyskano pierwszy w danym roku przychód z najmu. Jeśli pierwsze wpływy pojawią się dopiero w grudniu, terminem granicznym będzie ostatni dzień roku.
Co ważne, to oświadczenie składa się raz i działa ono także w kolejnych latach, dopóki małżonkowie nie zdecydują się na jego zmianę. Rezygnacja z takiego sposobu rozliczeń również wymaga złożenia pisemnej informacji w odpowiednim urzędzie. Warto dodać, że zarówno zgłoszenie, jak i rezygnacja może być podpisana tylko przez jednego z małżonków – nie ma obowiązku składania podpisów przez obie strony.
A co z parami mającymi rozdzielność majątkową?
W takim przypadku przychody z najmu traktuje się jako niezależne i każde z małżonków rozlicza własny udział osobno. Oznacza to również, że limit 100 000 zł rocznego przychodu opodatkowanego stawką 8,5% nie podwaja się – dotyczy on tylko tej osoby, która osiąga przychód. Małżonkowie z rozdzielnością majątkową nie mogą zsumować swoich wpływów i wspólnie korzystać z podwyższonego limitu 200 000 zł. Taka możliwość dotyczy wyłącznie osób pozostających we wspólności majątkowej, które rozliczają najem wspólnie lub poprzez jedno z nich.
Skorzystaj z wiedzy ekspertów – zainwestuj świadomie i bezpiecznie
Masz pytania dotyczące rozliczeń podatkowych przy zakupie inwestycyjnym? A może zastanawiasz się, jak legalnie zoptymalizować dochody z wynajmu, by zwiększyć opłacalność całego przedsięwzięcia? Niezależnie od tego, czy dopiero planujesz zakup mieszkania pod wynajem, czy już zarządzasz kilkoma lokalami – warto skonsultować się ze specjalistami, którzy znają aktualne przepisy i praktyki rynkowe.
