Wysoki wkład własny to dziś jedna z głównych przeszkód na drodze do zakupu mieszkania – zwłaszcza dla osób, które dopiero rozpoczynają swoją drogę do niezależności finansowej. Banki najczęściej wymagają 10-20% wartości nieruchomości, co w praktyce oznacza konieczność zgromadzenia kilkudziesięciu tysięcy złotych.
Czy da się to obejść?
W 2025 roku są dostępne rozwiązania, które mogą pomóc sfinansować zakup bez dużych oszczędności na start. W artykule przyglądamy się aktualnym możliwościom, programom wsparcia i sposobom, dzięki którym brak wkładu własnego nie musi być przeszkodą.
Czy kredyt na mieszkanie bez wkładu własnego jest możliwy?
Zasada działania kredytów hipotecznych w Polsce jest dość jasna – banki wymagają, by klient wniósł część środków z własnej kieszeni. Wkład własny minimalizuje ryzyko instytucji finansowej i świadczy o zdolności oszczędzania. Standardowo wynosi on co najmniej 10%, choć niektóre banki preferują 20%.
Pytanie o kredyt na mieszkanie bez wkładu własnego powraca regularnie, zwłaszcza wśród młodych osób. W praktyce możliwe jest uzyskanie finansowania na 100% wartości nieruchomości, ale rzadko kiedy bez dodatkowych zabezpieczeń. Najczęściej bank wymaga wtedy innej nieruchomości jako zabezpieczenia albo specjalnego ubezpieczenia, które podnosi całkowity koszt kredytu.
Zakup mieszkania bez wkładu własnego a programy państwowe
W 2025 roku realną szansę na sfinansowanie zakupu mieszkania bez posiadania dużych oszczędności dają dwa rozwiązania: program „Mieszkanie bez wkładu własnego” i program „Pierwsze Klucze”.
Mieszkanie bez wkładu własnego – gwarancja BGK i spłata rodzinna
To państwowy program, w którym Bank Gospodarstwa Krajowego przejmuje rolę Twojego wkładu własnego. Oznacza to, że możesz otrzymać kredyt hipoteczny na zakup mieszkania, domu jednorodzinnego albo na jego budowę, nawet jeśli nie masz odłożonych oszczędności.
Gwarancja BGK obejmuje brakującą część wkładu, ale nie więcej niż 200 tys. zł i nie więcej niż 20% lub 30% wartości nieruchomości – zależnie od rodzaju oprocentowania (20% przy kredycie ze zmienną stopą, 30% przy kredycie ze stałą lub okresowo stałą). Z programu mogą skorzystać zarówno single, małżeństwa, jak i rodziny z dziećmi. Najważniejsze jest jednak, by mieć zdolność kredytową – gwarancja zastępuje tylko wkład własny, ale bank i tak musi mieć pewność, że będziesz w stanie regularnie spłacać raty.
Dodatkowym wsparciem jest tzw. spłata rodzinna. Jeżeli w trakcie spłaty kredytu w rodzinie pojawi się drugie lub kolejne dziecko, państwo spłaca część zobowiązania – 20 tys. zł przy drugim dziecku i 60 tys. zł przy trzecim i kolejnych. Oznacza to, że osoby planujące powiększenie rodziny mogą nie tylko kupić mieszkanie bez wkładu własnego, ale też liczyć na spore zmniejszenie zadłużenia.
Pierwsze Klucze – dopłaty i limity
Program „Pierwsze Klucze” ma ruszyć w drugiej połowie 2025 roku – będzie łączył dopłaty do rat kredytu hipotecznego z gwarancją brakującego wkładu własnego. W praktyce oznacza to, że osoby spełniające warunki będą mogły uzyskać kredyt nawet bez oszczędności na start, a państwo pomoże nie tylko w rozpoczęciu, ale też w regularnym spłacaniu zobowiązania.
Z dopłat będzie można korzystać przez 10 lat, a ich wysokość będzie uzależniona od liczby dzieci oraz dochodu. Skorzystają przede wszystkim osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie lub dom, pod warunkiem że zmieszczą się w określonych limitach dochodowych i wybiorą nieruchomość nieprzekraczającą maksymalnej ceny za m2.
Program ma być skierowany głównie do młodych osób i rodzin, które chcą kupić własne mieszkanie, ale mają ograniczone możliwości finansowe. Dzięki połączeniu wsparcia przy starcie i niższych miesięcznych ratach, „Pierwsze Klucze” może stać się pomocą w zdobyciu własnego lokum – szczególnie w mniejszych miastach i miejscowościach, gdzie ceny nieruchomości mieszczą się w wymaganych limitach.
Środki na wkład własny – alternatywne rozwiązania
Brak oszczędności nie musi automatycznie przekreślać szansy na kredyt hipoteczny. Banki dopuszczają różne formy uzupełnienia wkładu własnego. To szczególnie ważna informacja dla osób, które mają zdolność kredytową, ale nie dysponują dużym kapitałem na start. Oto przykładowe rozwiązania, które mogą pomóc w spełnieniu wymogów banku.
- Darowizna od rodziny – środki przekazane np. przez rodziców mogą zostać formalnie uznane za wkład własny. Wymagane jest oświadczenie darczyńcy oraz przelew na konto kredytobiorcy.
- Wkład rzeczowy – jeśli posiadasz działkę budowlaną, inną nieruchomość albo np. masz już zaliczkowaną umowę z deweloperem, część wartości może zostać potraktowana jako wkład własny.
- Środki z IKE lub IKZE – pieniądze zgromadzone w ramach Indywidualnych Kont Emerytalnych mogą zostać wykorzystane jako wkład własny, jeśli instytucja finansowa je zaakceptuje.
- Konto Mieszkaniowe – to program oszczędnościowy dla osób w wieku 13-45 lat, które nie mają (i nigdy nie miały) mieszkania lub domu. Co miesiąc można odkładać od 500 do 2000 zł, a po minimum 3 latach oszczędzania zyskuje się prawo do premii mieszkaniowej wypłacanej przez państwo i zwolnienia z podatku dochodowego.
Dzięki tym opcjom możliwe jest uzyskanie kredytu hipotecznego nawet bez gotówki na start – choć kluczowa zawsze pozostaje odpowiednia zdolność kredytowa i dobra historia w BIK.
Masz pytania o finansowanie i chcesz sprawdzić swoje możliwości?
Jeżeli zastanawiasz się nad kredytem i chcesz wiedzieć, jak kupić mieszkanie bez wkładu własnego w praktyce, skontaktuj się z zespołem Proxin. Nasi specjaliści pomogą Ci przeanalizować oferty banków, sprawdzą dostępne programy wsparcia i podpowiedzą, jak najlepiej przygotować się do tego kroku.
