English
Deutsch
Podpisanie umowy deweloperskiej to jeden z kluczowych momentów w całym procesie zakupu mieszkania na rynku pierwotnym. Dla wielu osób to pierwsze tak poważne zobowiązanie prawne, wiążące się zarówno z dużym wydatkiem, jak i długoterminowymi skutkami. Decyzja o zakupie lokalu, niezależnie od tego, czy mowa o inwestycji czy o własnym mieszkaniu, wymaga rzetelnej analizy dokumentów. W tym artykule krok po kroku przedstawiamy, na co zwrócić uwagę w umowie deweloperskiej, czego w niej szukać i na co uważać przy jej podpisywaniu.
Czym jest umowa deweloperska i kiedy się ją podpisuje?
Umowa deweloperska to dokument zawierany pomiędzy nabywcą a deweloperem przed przeniesieniem własności lokalu. Jego celem jest zobowiązanie stron do wykonania określonych czynności: deweloper deklaruje wybudowanie i przeniesienie własności mieszkania, a klient zobowiązuje się do zapłaty ceny i odbioru lokalu po zakończeniu inwestycji.
Taka umowa zawierana jest na etapie budowy lub tuż przed jej rozpoczęciem. Jej podpisanie skutkuje wpisem roszczenia nabywcy do księgi wieczystej gruntu, co daje kupującemu określoną ochronę prawną.
Co powinna zawierać umowa deweloperska?
Dokument ten jest uregulowany przepisami Ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, dlatego nie może być dowolnie konstruowany przez dewelopera. W praktyce oznacza to, że każda umowa deweloperska powinna zawierać:
- dane identyfikujące strony – nabywcy i dewelopera,
- dokładne oznaczenie inwestycji (lokalizacji, numeru księgi wieczystej),
- szczegółowy opis nieruchomości (lokalu i udziału w nieruchomości wspólnej),
- termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych,
- termin przeniesienia własności mieszkania na nabywcę,
- cenę lokalu i zasady płatności (harmonogram),
- zasady odstąpienia od umowy,
- informacje o zabezpieczeniach środków nabywcy,
- wzmiankę o prospekcie informacyjnym i załącznikach.
Umowa kupna mieszkania od dewelopera – na co zwrócić uwagę?
Nie każdy zapis w umowie jest równie ważny – są punkty, które decydują o bezpieczeństwie transakcji. Na co uważać przy umowie deweloperskiej?
Harmonogram wpłat
Powinien być jasny, zgodny z postępem prac budowlanych i oparty o tzw. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Dzięki niemu pieniądze trafiają do dewelopera dopiero po spełnieniu konkretnych etapów inwestycji.
Warto sprawdzić:
- Czy raty są proporcjonalne do zakresu robót?
- Czy pierwsza wpłata nie przekracza 10–20% całkowitej ceny?
Termin przeniesienia własności
Ten punkt musi być jednoznaczny. Nie wystarczy stwierdzenie typu „po zakończeniu budowy”. Lepiej, jeśli w umowie znajduje się konkretny przedział czasowy (np. „do 31 grudnia 2026 r.”). Zbyt ogólnikowy zapis może skutkować przedłużającym się oczekiwaniem.
Zapisy o karach umownych
Deweloperzy często ograniczają swoją odpowiedzialność za opóźnienia, jednocześnie nakładając wysokie kary na nabywcę za zwłokę w płatnościach. Dobre praktyki rynkowe zakładają obustronne zabezpieczenia.
Na co uważać?
- Zbyt niskie kary za opóźnienie ze strony dewelopera.
- Wysokie kary za nieterminową płatność ze strony klienta.
Zabezpieczenia finansowe – jak chronione są środki nabywcy?
Jednym z fundamentów bezpieczeństwa transakcji jest sposób zarządzania pieniędzmi klienta do czasu przeniesienia własności. Ustawa deweloperska określa cztery dopuszczalne modele zabezpieczenia:
- Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy bez gwarancji dodatkowej,
- Otwarty rachunek powierniczy z gwarancją bankową lub ubezpieczeniową,
- Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy,
- Zamknięty rachunek z gwarancją.
Najczęściej stosowanym wariantem jest otwarty rachunek powierniczy bez gwarancji. W praktyce oznacza to, że bank wypłaca deweloperowi pieniądze zgodnie z postępem robót, ale tylko po ich potwierdzeniu przez inspektora bankowego. Nie są to środki przekazywane „z góry”.
Jeśli jednak inwestycja opiera się na zamkniętym rachunku, bank przekaże deweloperowi całą kwotę dopiero po podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność. Ten model uznawany jest za najbezpieczniejszy z punktu widzenia nabywcy.
Zmiany w projekcie i lokalach – czy deweloper może coś zmienić bez zgody?
Kolejnym newralgicznym obszarem są zapisy dotyczące możliwości zmian w inwestycji. Należy mieć świadomość, że nawet w przypadku podpisanej umowy deweloper może przewidywać prawo do wprowadzenia modyfikacji – w rozkładzie mieszkania, użytych materiałach czy otoczeniu osiedla.
Co sprawdzić w umowie deweloperskiej?
- Czy deweloper zastrzega sobie możliwość „zmian nieistotnych” bez konsultacji z klientem?
- Czy dołączony rzut mieszkania jest oznaczony jako ostateczny projekt wykonawczy?
- Jak opisany jest standard wykończenia – ogólnie, czy z wyszczególnieniem konkretnej marki, modelu i koloru?
Zmiany o niewielkim charakterze mogą okazać się znaczące dla funkcjonalności mieszkania – np. przesunięcie ściany działowej o kilkanaście centymetrów może uniemożliwić wstawienie planowanej zabudowy.
Odstąpienie od umowy – kiedy i jak można się wycofać?
Prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej przysługuje zarówno kupującemu, jak i deweloperowi, ale w precyzyjnie określonych sytuacjach. To jedna z najważniejszych sekcji w całym dokumencie – zwłaszcza jeśli zakup finansowany jest kredytem hipotecznym.
Dla nabywcy:
- można odstąpić w ciągu 30 dni, jeśli umowa nie zawiera obligatoryjnych elementów,
- jeśli deweloper nie przeniesie własności w ustalonym terminie mimo wezwań,
- gdy w prospekcie informacyjnym znajdą się istotne nieprawidłowości lub niezgodności.
Dla dewelopera:
- w razie braku płatności ze strony klienta i niedokonania jej mimo wezwania (zwykle w terminie 30 dni),
- gdy klient nie stawi się do aktu notarialnego pomimo wyznaczenia drugiego terminu.
Opóźnienia i odbiór techniczny – co może pójść nie tak?
Opóźnienia w realizacji inwestycji to jedna z najczęstszych przyczyn frustracji kupujących. Choć każda umowa określa planowany termin zakończenia budowy i przeniesienia własności, to warto mieć świadomość, że nie każda przewiduje konsekwencje jego niedotrzymania w sposób wystarczająco korzystny dla nabywcy.
Na co zwrócić uwagę?
- Czy umowa precyzuje dopuszczalny okres opóźnienia (np. maksymalnie 90 dni)?
- Czy przewiduje realną karę umowną za opóźnienie przekazania lokalu?
- Czy zastrzeżono wyjątki (np. „siła wyższa”) – i czy są one jednoznacznie zdefiniowane?
Odbiór techniczny lokalu to drugi newralgiczny moment. W trakcie odbioru sprawdzany jest stan faktyczny mieszkania – zgodność z dokumentacją, jakość wykończenia, obecność usterek. W umowie warto szukać zapisów, które:
- dają prawo do odbioru w obecności niezależnego inspektora,
- gwarantują usunięcie usterek w określonym terminie (np. do 30 dni),
- określają konsekwencje nieusunięcia wad – możliwość obniżenia ceny lub odmowy podpisania aktu notarialnego.
Należy pamiętać, że podpisanie protokołu odbioru bez zastrzeżeń zamyka wiele ścieżek reklamacyjnych. Dlatego warto się do niego dobrze przygotować – także poprzez analizę zapisów umownych, które mogą ograniczać prawo do roszczeń.
Kredyt hipoteczny a umowa deweloperska – o czym nie można zapomnieć?
Zakup mieszkania od dewelopera często wiąże się z koniecznością zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Warto zadbać o to, by umowa deweloperska była zgodna z wymaganiami banku – w przeciwnym razie może dojść do sytuacji, w której uzyskanie finansowania będzie utrudnione lub wręcz niemożliwe.
Koniecznie zwróć uwagę na:
- możliwość opóźnienia pierwszej płatności do czasu decyzji kredytowej,
- brak kar umownych za rezygnację wynikającą z odmowy kredytu,
- jednoznaczną zgodę na wpis roszczenia do księgi wieczystej.
Masz pytania? Jesteśmy do Twojej dyspozycji
Jeśli szukasz kawalerki, dużego apartamentu lub dwupokojowego mieszkania na sprzedaż w Poznaniu i chcesz dowiedzieć się więcej o umowie deweloperskiej i całym procesie z tym związanym – skontaktuj się z naszym zespołem. Udzielimy szczegółowych informacji i pomożemy rozwiać wszelkie wątpliwości.