Stan deweloperski – co to? Praktyczny poradnik dla kupujących mieszkanie

Określenie „stan deweloperski” pojawia się niemal przy każdej ofercie mieszkań na rynku pierwotnym. Klient, który nie zna dokładnej specyfikacji tego etapu realizacji inwestycji, podejmuje decyzję zakupową w oparciu o założenia, które nie zawsze pokrywają się z rzeczywistością. Od tego, co dokładnie obejmuje stan deweloperski, zależy bowiem nie tylko skala późniejszych wydatków, ale też czas potrzebny na realne wprowadzenie się do lokalu.

W tym poradniku wyjaśniamy: 

• co to znaczy stan deweloperski,
• co zawiera stan deweloperski,
• jak sprawdzić zakres prac w umowie,
• jakie są typowe różnice pomiędzy inwestycjami,
• kiedy taka inwestycja się w ogóle opłaca. 

Co to jest stan deweloperski?

Brak jednoznacznej definicji w przepisach sprawia, że termin „stan deweloperski” wymaga dokładnego omówienia. W praktyce oznacza on lokal mieszkalny, w którym zakończono główne prace budowlane oraz rozprowadzono wszystkie niezbędne instalacje, ale nie wykonano jeszcze wykończenia wnętrza. Mieszkanie nie nadaje się do zamieszkania bez dodatkowych prac, takich jak położenie podłóg, montaż drzwi wewnętrznych czy instalacja kuchni i łazienki.

Zakres stanu deweloperskiego może być różny w zależności od dewelopera. Z tego powodu samo określenie „mieszkanie w stanie deweloperskim” nie daje wystarczającej informacji kupującemu. Konieczne jest każdorazowe sprawdzenie specyfikacji technicznej i załączników do umowy deweloperskiej.

Na potrzeby przejrzystości, warto wskazać, co stan deweloperski zawiera najczęściej:

• tynki wewnętrzne gipsowe lub cementowo-wapienne,
• wylewki cementowe przygotowane pod montaż podłóg,
• parapety wewnętrzne,
• drzwi wejściowe z atestem przeciwwłamaniowym,
• okna zamontowane wraz z szybami i uszczelnieniem,
• gniazda elektryczne, punkty świetlne, rozdzielnia,
• rozprowadzone instalacje elektryczne, wodno-kanalizacyjne.

Co sprawdzić w dokumentacji? 

Deweloper ma obowiązek określić standard wykończenia w załączniku do umowy deweloperskiej. Ten dokument powinien precyzyjnie wskazywać:

• rodzaj tynków i wylewek,
• liczbę punktów świetlnych i gniazd,
• sposób rozprowadzenia instalacji,
• rodzaj stolarki okiennej i drzwiowej,
• parametry cieplne i akustyczne,
• przygotowanie do instalacji kuchni i łazienki.

Zdarza się, że część elementów może być zawarta „opcjonalnie” lub ujęta jako zakres wspólny (np. instalacja wentylacji w pionach budynku). Warto domagać się jednoznacznego zapisu – np. czy parapety wewnętrzne są dostarczane w standardzie, czy tylko na klatce schodowej.

Wskazówka praktyczna: Jeżeli w dokumentacji nie ma konkretnego zapisu (np. o gładzi szpachlowej lub liczbie punktów elektrycznych), należy założyć, że dany element nie został przewidziany. W przypadku sporu liczy się wyłącznie to, co zostało podpisane.

Stan deweloperski – co wchodzi w skład takiej inwestycji?

Dlatego też musisz sprawdzić: 

Instalacje:

• Czy wszystkie punkty elektryczne są rozprowadzone zgodnie z projektem?
• Czy włączniki i gniazdka zostały zamontowane, czy są tylko puszki?
• Czy działa instalacja wodno-kanalizacyjna (sprawdzenie odpływów i ciśnienia)?
• Czy rozdzielnia elektryczna jest zamontowana i oznaczona?
• Czy zamontowano grzejniki / przygotowano instalację ogrzewania podłogowego?

Elementy konstrukcyjne

• Czy wylewki są równe, bez pęknięć?
• Czy tynki są jednolite, bez spękań i wykwitów wilgoci?
• Czy ściany są zgodne z planem – sprawdzenie wymiarów pomieszczeń?
• Czy parapety są zamontowane wewnątrz i na zewnątrz?

Stolarka

• Czy okna się otwierają, domykają i są szczelne?
• Czy drzwi zewnętrzne mają wymagane zabezpieczenia (zawiasy, zamek, próg)?
• Czy uszczelki są prawidłowo osadzone i nie przepuszczają powietrza?

Dokumentacja techniczna

• Czy wszystkie elementy z załącznika do umowy zostały wykonane?
• Czy są różnice między projektem a rzeczywistością – np. rozmieszczenie punktów?

W przypadku jakichkolwiek niezgodności należy wpisać uwagi do protokołu odbioru. Deweloper ma obowiązek je usunąć w terminie, który powinien być wskazany w umowie lub aneksie.

Jaki jest standard w inwestycjach Proxin?

W Proxin doskonale rozumiemy, że definicja stanu deweloperskiego może być różna. Właśnie dlatego kładziemy nacisk na precyzyjne określenie każdego detalu w dokumentacji i oferujemy standard, który daleko wykracza poza rynkową przeciętność. Naszym celem jest zapewnienie klientom nie tylko solidnego, ale i przemyślanego fundamentu pod przyszłe wnętrza. Najlepszym tego przykładem jest nasza najnowsza inwestycja – Kapitanat Garbary w samym sercu Poznania.

W ramach standardu premium w tej inwestycji nasi klienci mogą liczyć na podwyższone sufity na trzech ostatnich piętrach oraz panoramiczne okna, które nie tylko doświetlają wnętrza, ale również zapewniają spektakularne widoki. Dodatkowo, na terenie inwestycji znajdzie się trzypoziomowa hala garażowa, boksy rowerowe oraz komórki lokatorskie, które znacznie podnoszą komfort życia w ścisłym centrum.

Co obejmuje stan deweloperski w domach jednorodzinnych i segmentach?

W przypadku domów wolnostojących, bliźniaków lub szeregówek, zakres stanu deweloperskiego jest często szerszy, ale też bardziej zróżnicowany niż w budownictwie wielorodzinnym. Klient powinien zwrócić uwagę na kilka istotnych obszarów, które wpływają na gotowość nieruchomości do użytkowania.

Typowe różnice w stanie deweloperskim dla domów:

• Elewacja i ocieplenie – najczęściej gotowa, ale czasem pozostawiona do wykończenia przez klienta.
• Ogrzewanie – kotłownia z piecem gazowym lub pompa ciepła; niekiedy tylko przyłącza bez urządzeń.
• Instalacja alarmowa i domofonowa – mogą zostać przygotowane przewody, ale bez montażu końcowego.
• Podjazdy i ogrodzenie – nie zawsze wykonane; mogą być ujęte jako etap dodatkowy.
• Zagospodarowanie działki – zwykle w zakresie inwestora.

Kiedy stan deweloperski się opłaca, a kiedy warto zapłacić więcej za wyższy standard?

Mieszkanie w stanie deweloperskim daje kupującemu pełną swobodę w kwestii aranżacji. Własna decyzja o układzie pomieszczeń, kolorystyce, materiałach i funkcjonalności może być dużą zaletą, zwłaszcza gdy użytkownik ma konkretne oczekiwania i chce uniknąć kompromisów. Jednak ta elastyczność ma swoją cenę – i nie chodzi wyłącznie o pieniądze, ale również o czas, zaangażowanie oraz organizację procesu.

Kiedy stan deweloperski ma sens:

• Gdy nabywca ma jasną wizję wnętrza i chce wykończyć mieszkanie we własnym stylu.
• Kiedy korzysta z usług sprawdzonego architekta wnętrz i wykonawców.
• W sytuacji, gdy nie spieszy się z przeprowadzką i może poświęcić czas na nadzór nad pracami.
• Jeśli inwestor planuje od razu wysoki standard wykończenia – wówczas unika kosztu demontażu rozwiązań tymczasowych.

Kiedy warto rozważyć mieszkanie z wykończeniem „pod klucz”:

• Gdy użytkownikowi zależy na szybkim wprowadzeniu się i nie chce angażować się w prace budowlane.
• W sytuacji, gdy nie posiada doświadczenia w zakresie budowy lub wykończenia wnętrz.
• Jeśli oferta wykończenia przygotowana przez dewelopera obejmuje standard, który odpowiada oczekiwaniom – i jest korzystnie wyceniona.
• Gdy harmonogram życia prywatnego lub zawodowego nie pozwala na prowadzenie nadzoru nad ekipą.

Kontakt z deweloperem – jak zadawać pytania, które dają konkretne odpowiedzi

Kupno mieszkania w stanie deweloperskim wiąże się z szeregiem decyzji, które trudno podjąć bez rzetelnych informacji. Komunikacja z deweloperem odgrywa tu kluczową rolę. Aby uniknąć nieporozumień, warto zadawać pytania precyzyjne, odnoszące się do konkretnego zapisu w dokumentacji, a nie do ogólnych deklaracji.

Nie należy bać się zadawać pytań szczegółowych. Profesjonalny deweloper, który traktuje klientów poważnie, powinien udzielać jednoznacznych odpowiedzi i wskazywać konkretną podstawę w dokumentacji.

Wskazówka: Najlepiej prowadzić korespondencję mailową i prosić o potwierdzenia pisemne – to ważne w przypadku późniejszych rozbieżności. Rekomendowane jest również przeanalizowanie specyfikacji z niezależnym specjalistą technicznym lub architektem.

Jeśli masz pytania dotyczące stanu deweloperskiego, skontaktuj się z naszym zespołem doradców – we wszystkim chętnie pomożemy!