Najem okazjonalny – co to jest i na czym polega?

Wynajem mieszkania to decyzja, która pociąga za sobą wiele konsekwencji – zarówno prawnych, jak i finansowych. Właściciele nieruchomości, którzy chcą udostępniać swoje lokale najemcom, coraz częściej wybierają formę zabezpieczenia, jaką jest najem okazjonalny. Ten model umowy powstał z myślą o ochronie właściciela przed nieuczciwymi lub problematycznymi lokatorami, a jednocześnie pozwala najemcy na legalne korzystanie z lokalu na jasnych zasadach. Sprawdź, czym jest najem okazjonalny i jak przebiega procedura jego zawarcia. Dowiedz się, na co warto zwrócić szczególną uwagę przy podpisywaniu takiej umowy!

Czym jest najem okazjonalny?

Najem okazjonalny to forma umowy cywilnoprawnej zawieranej pomiędzy właścicielem mieszkania (osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu) a najemcą. Umowa tego typu musi być zawarta na czas określony – nie dłuższy niż 10 lat – i wymaga spełnienia kilku formalnych warunków, które ją odróżniają od standardowej umowy najmu.

Najważniejszym celem najmu okazjonalnego jest umożliwienie właścicielowi szybszego odzyskania lokalu w przypadku, gdy najemca przestaje płacić czynsz lub odmawia opuszczenia mieszkania po zakończeniu umowy.

Najem okazjonalny – co to znaczy w praktyce?

Wielu właścicieli mieszkań zadaje sobie pytanie: czy najem okazjonalny rzeczywiście chroni moje interesy? Otóż tak. Ustawodawca przewidział możliwość zabezpieczenia się właściciela przez obowiązek dostarczenia przez najemcę:

• Oświadczenia o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 §1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego, sporządzonego u notariusza,
• Wskazania innego lokalu, do którego najemca zobowiązuje się wyprowadzić w razie konieczności opuszczenia mieszkania,
• Zgody właściciela tego wskazanego lokalu na ewentualne zamieszkanie tam najemcy.

Dzięki tym zapisom proces eksmisji staje się znacznie prostszy, bez konieczności prowadzenia długiego postępowania sądowego.

Kiedy warto rozważyć zawarcie najmu okazjonalnego?

Wynajmując lokal prywatnie, warto zabezpieczyć się przed nieprzewidywalnymi sytuacjami. Najem okazjonalny stanowi skuteczne narzędzie w przypadkach, gdy:

• obawiasz się o terminowe płatności najemcy,
• nie chcesz ryzykować wielomiesięcznej batalii sądowej o eksmisję,
• zależy Ci na maksymalnym ograniczeniu strat wynikających z ewentualnych problemów z lokatorem.

Ta forma najmu jest często stosowana przez właścicieli mieszkań kupionych jako inwestycja – np. w świeżo oddanych budynkach deweloperskich.

Procedura zawarcia umowy najmu okazjonalnego – krok po kroku

Poniżej przedstawiamy procedurę zawarcia najmu okazjonalnego w formie przejrzystej listy:

Krok 1 – Spisanie umowy najmu okazjonalnego

Umowa musi zawierać dokładne dane stron, opis przedmiotu najmu, czas trwania oraz zasady płatności.

Krok 2 – Sporządzenie oświadczenia notarialnego

Najemca składa w obecności notariusza deklarację, że dobrowolnie podda się egzekucji w razie konieczności opuszczenia lokalu.

Krok 3 – Wskazanie lokalu zastępczego

Najemca wskazuje inny adres, do którego się wyprowadzi w razie potrzeby.

Krok 4 – Zgoda właściciela lokalu zastępczego

Właściciel tej nieruchomości musi wyrazić pisemną zgodę na ewentualne zamieszkanie najemcy.

Krok 5 – Zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego

W terminie do 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu właściciel zgłasza umowę do urzędu skarbowego.

Umowa najmu okazjonalnego a tradycyjna umowa najmu – najważniejsze różnice

Najem okazjonalny różni się od standardowej umowy najmu przede wszystkim zakresem zabezpieczeń przewidzianych dla właściciela nieruchomości. Podczas gdy klasyczna umowa opiera się wyłącznie na ogólnych przepisach Kodeksu cywilnego, najem okazjonalny wymaga spełnienia dodatkowych formalności, które znacznie zwiększają możliwości dochodzenia praw właściciela.

Pierwszą istotną różnicą jest czas trwania umowy – najem okazjonalny może być zawarty wyłącznie na czas określony, maksymalnie do 10 lat. W przypadku zwykłej umowy najmu możliwe jest zarówno zawarcie jej na czas określony, jak i nieokreślony.

Kluczową cechą najmu okazjonalnego jest obowiązkowe oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego. Tego rodzaju dokument sporządza się u notariusza, co pozwala właścicielowi znacznie szybciej i skuteczniej przeprowadzić ewentualne postępowanie eksmisyjne – bez konieczności uzyskania wyroku sądowego. W przypadku tradycyjnego najmu, nawet w razie rażących naruszeń umowy przez najemcę, eksmisja może zająć wiele miesięcy i wymagać postępowania sądowego.

Dodatkowym elementem różnicującym te dwa modele jest obowiązek wskazania przez najemcę adresu lokalu zastępczego, do którego może się wyprowadzić w razie rozwiązania umowy. Taki lokal musi być rzeczywisty, a jego właściciel musi wyrazić pisemną zgodę na ewentualne przyjęcie najemcy. W umowie klasycznej nie występuje żaden wymóg tego typu.

Różnice dotyczą także kwestii podatkowych. Najem okazjonalny, jako forma uregulowana ustawowo, wiąże się z obowiązkiem zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu. Zwykła umowa najmu nie nakłada takiego obowiązku wprost, choć oczywiście dochody z najmu nadal podlegają opodatkowaniu.

Częste błędy przy zawieraniu najmu okazjonalnego

Radzimy, na co zwrócić uwagę, by nie popełnić kosztownych błędów:

• Brak zgody właściciela lokalu zastępczego – czyni umowę nieważną.
• Niepełne oświadczenie notarialne – skutkuje brakiem możliwości egzekucji.
• Niezgłoszenie umowy do US – może skutkować sankcjami finansowymi.
• Brak klauzuli wypowiedzenia – utrudnia zakończenie najmu w razie problemów.

Najem okazjonalny a inwestycje deweloperskie

Zakup mieszkania od dewelopera z myślą o jego wynajmowaniu to jeden z częściej wybieranych modeli inwestowania w nieruchomości. Jeśli planujesz zawieranie umów najmu okazjonalnego, warto już na etapie podpisywania umowy z deweloperem zabezpieczyć swoje interesy jako przyszłego właściciela-inwestora.

Dobrze przygotowana umowa deweloperska powinna uwzględniać możliwość dalszego wynajmu lokalu, w tym także w formule najmu okazjonalnego. Przed jej podpisaniem przeanalizuj jej zapisy z prawnikiem, który wskaże ewentualne ograniczenia dotyczące sposobu użytkowania mieszkania. 

Pamiętaj, że nie każda umowa z deweloperem zawiera korzystne zapisy z punktu widzenia inwestora. Wczesna konsultacja pozwala uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek i zadbać o to, by lokal mógł być użytkowany w sposób zgodny z Twoim planem inwestycyjnym.

Jeśli potrzebujesz konsultacji przy zakupie lokalu – skontaktuj się z nami. Nasi eksperci we wszystkim Ci pomogą i doradzą, jakie rozwiązania będzie najlepsze dopasowane do Twojej sytuacji.