Koszty notarialne przy zakupie mieszkania – o czym należy pamiętać?

Zakup mieszkania to jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Niezależnie od tego, czy inwestujesz w swoje pierwsze mieszkanie, czy planujesz rozszerzyć portfel nieruchomości, transakcja wiąże się z konkretnymi obowiązkami prawnymi – w tym z wizytą u notariusza. I to właśnie koszty notarialne zakupu mieszkania bywają źródłem niejasności, a czasem nieprzewidzianych wydatków.

W tym artykule przedstawimy informacje, które pomogą Ci przygotować się na opłaty notarialne przy zakupie mieszkania – zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Dowiesz się:

• co dokładnie składa się na koszty notarialne,
• jakie są koszty notarialne przy zakupie mieszkania u dewelopera,
• jakie opłaty mogą Cię zaskoczyć,
• oraz w jaki sposób możesz świadomie nimi zarządzać.

Jeśli nie chcesz popełnić kosztownych błędów przy zawieraniu aktu notarialnego, zapraszamy do lektury.

Dlaczego warto zaufać Proxin?

Przez ponad 15 lat naszej działalności pomogliśmy setkom klientów zrealizować marzenie o własnym M. Nasi specjaliści dbają o to, by każda transakcja, od wyboru mieszkania aż po ostateczne przeniesienie własności, przebiegała sprawnie i bezstresowo. Zadowolenie naszych klientów z realizacji takich jak Słowackiego 7 czy Nowe Ogrody jest dla nas najlepszym dowodem na to, że nasza wiedza i zaangażowanie przekładają się na pewność i bezpieczeństwo zakupu.

Zakup mieszkania – co oznacza w praktyce?

Dla wielu kupujących samo pojęcie zakupu mieszkania kojarzy się przede wszystkim z podpisaniem umowy z deweloperem lub sprzedającym, przelaniem środków i odbiorem kluczy. W rzeczywistości jest to jednak złożony proces prawny, który finalizuje się w kancelarii notarialnej, gdzie następuje zawarcie aktu notarialnego – dokumentu przenoszącego własność.

Bez tej czynności, nawet jeśli pieniądze zostały przelane, a mieszkanie fizycznie przejęte – nabycie nieruchomości nie ma mocy prawnej. Co więcej, wpis do księgi wieczystej (a więc ostateczne potwierdzenie własności) również następuje po wizycie u notariusza. To dlatego koszty aktu notarialnego przy zakupie mieszkania są obowiązkową pozycją w budżecie kupującego.

Rola notariusza – nie tylko formalność

Notariusz nie jest tylko urzędnikiem, który stempluje dokumenty. Jego rola jest znacznie szersza. Przede wszystkim:

• sporządza akt notarialny, na podstawie którego przenoszona jest własność,
• czuwa nad tym, by transakcja była zgodna z przepisami prawa i wolna od wad prawnych,
• informuje strony o ich prawach i obowiązkach,
• dokonuje formalności związanych z wpisem do księgi wieczystej,
• a także pobiera i odprowadza do odpowiednich instytucji publicznych opłaty – m.in. podatek od czynności cywilnoprawnych (więcej o tym w kolejnej części artykułu). 

Dlatego też opłata notarialna przy zakupie mieszkania nie jest kosztem administracyjnym, ale wynagrodzeniem za kompleksową, specjalistyczną usługę prawną. To również dlatego warto rozumieć, z czego ta opłata się składa – i jakie elementy mogą ją zwiększać lub obniżać.

Taksa notarialna – ile wynosi i jak się ją liczy?

Jednym z podstawowych składników kosztów notarialnych przy zakupie mieszkania jest taksa notarialna, czyli wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego. To właśnie ta opłata bywa najczęściej mylona z całością kosztów, choć stanowi jedynie ich część. Co ważne, jej wysokość nie jest ustalana dowolnie – obowiązuje tu rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości, które określa maksymalne stawki za czynności notarialne. Wysokość taksy zależy od wartości rynkowej mieszkania – a konkretnie od wartości wskazanej w umowie kupna-sprzedaży. Im wyższa cena, tym wyższy próg taksy. 

Dodatkowe opłaty u notariusza – na co trzeba się przygotować?

W każdej transakcji konieczne jest złożenie wniosku o wpis nowego właściciela do księgi wieczystej. Zajmuje się tym notariusz, ale koszt ponosi kupujący. Standardowo wynosi on:

• 200 zł – za wpis prawa własności do księgi wieczystej,
• 150 zł – za wpis hipoteki (jeśli mieszkanie finansowane jest kredytem).

Obie opłaty uiszcza się jednorazowo przy podpisaniu aktu notarialnego.

Po podpisaniu aktu obie strony otrzymują wypisy, czyli urzędowe kopie dokumentu z pieczęciami i podpisami. Ich liczba zależy od potrzeb – standardowo 2–4 egzemplarze. Koszt:

• 6 zł netto za każdą rozpoczętą stronę, plus 23% VAT.
  

Jeśli akt liczy 10 stron, a potrzebujesz 3 egzemplarzy – koszt wypisów może wynieść nawet kilkaset złotych. Warto zapytać notariusza o możliwość przesłania jednego z nich elektronicznie (jeśli instytucja akceptuje skany).

Pamiętaj też, że czasami jedna ze stron nie może osobiście pojawić się na akcie – wówczas wymagane jest pełnomocnictwo, które również może być sporządzone przez notariusza.

• Koszt pełnomocnictwa: od 30 zł do 100 zł netto, w zależności od jego zakresu.

Odpisy dokumentów, załączniki, zaświadczenia

Niektóre transakcje wymagają załączenia dodatkowych dokumentów – np. zaświadczenia o samodzielności lokalu, odpisów z rejestru gruntów, wypisów z miejscowego planu zagospodarowania itp. Sam notariusz wprawdzie ich nie wystawia, ale może naliczyć opłatę za przygotowanie dokumentacji i dołączenie jej do aktu.

Koszt notariusza przy zakupie mieszkania od dewelopera

Jeśli kupujesz lokal na rynku pierwotnym, deweloper najczęściej współpracuje z konkretną kancelarią i to ona sporządza akty. W takich przypadkach praktyką rynkową jest podział kosztów notarialnych między strony po równo. Warto to potwierdzić jeszcze przed podpisaniem umowy deweloperskiej – najlepiej mieć to zapisane w umowie rezerwacyjnej.

Koszty notarialne przy zakupie mieszkania z rynku pierwotnego i wtórnego – różnice, które mają znaczenie

Różnice pomiędzy zakupem mieszkania na rynku pierwotnym a wtórnym nie sprowadzają się wyłącznie do wieku budynku i standardu wykończenia. Kluczowe są również różnice w zakresie opłat notarialnych i podatkowych, które wpływają bezpośrednio na całkowity koszt transakcji. Znajomość tych zasad pozwala lepiej zaplanować budżet.

Zakup mieszkania od dewelopera (rynek pierwotny)

W przypadku zakupu mieszkania od dewelopera nabywca nie płaci podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC), ponieważ transakcja jest objęta podatkiem VAT, który już jest wliczony w cenę nieruchomości. 

Inne opłaty, które trzeba uwzględnić:

• Taksa notarialna,
• Opłata za wypisy aktu notarialnego,
• Opłata sądowa za wpis prawa własności,
• Opłata za wpis hipoteki.

Uwaga: przy zakupie z rynku pierwotnego często podpisuje się dwie osobne umowy notarialne:

1. Umowa deweloperska – podpisywana na etapie budowy lub przed odbiorem mieszkania.
2. Umowa przenosząca własność – finalizuje zakup i przenosi prawo własności lokalu na nabywcę.

Zakup mieszkania na rynku wtórnym

Przy kupnie mieszkania od osoby fizycznej (czyli na rynku wtórnym), nabywca co do zasady ma obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości. Podatek ten naliczany jest przez notariusza w dniu podpisania aktu notarialnego i przekazywany przez niego do urzędu skarbowego.

Zwolnienie z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania – kiedy obowiązuje?

Od 31 sierpnia 2023 r. obowiązuje ustawowe zwolnienie z PCC dla osób kupujących swoje pierwsze mieszkanie lub dom jednorodzinny na rynku wtórnym.

Aby z niego skorzystać, muszą zostać spełnione następujące warunki:

• Kupujący nie może posiadać (ani współposiadać) żadnego innego mieszkania lub domu — ani w Polsce, ani za granicą.
• Zwolnienie dotyczy wyłącznie osób fizycznych (nie dotyczy spółek, funduszy itd.).
• Zwolnienie obejmuje wyłącznie rynek wtórny – czyli zakup od osoby prywatnej.
• Nabywca musi złożyć przy notariuszu oświadczenie o spełnieniu warunków zwolnienia.

Inne koszty, które należy uwzględnić:

• taksa notarialna,
• wypisy aktu notarialnego,
• opłaty sądowe.

Dlaczego warto dobrze znać wszystkie opłaty?

Znajomość wszystkich kosztów bezpośrednio wpływa na Twój budżet i komfort psychiczny przy tak dużej transakcji. Gdy wiesz, co ile kosztuje, eliminujesz ryzyko nieprzyjemnych niespodzianek i budujesz swoją pozycję negocjacyjną. To także dobry sygnał dla banku i przyszłych nabywców, że jesteś świadomym, odpowiedzialnym inwestorem.

Nasz zespół pomoże Ci w całym procesie zakupu mieszkania. Jeśli jesteś zainteresowany Kapitanatem, poprowadzimy Cię przez wszystkie etapy – od wyboru mieszkania po przeniesienie własności. Zapraszamy do kontaktu.